地方政府的社会管理创新探索——以重庆公租房建设为例

　　二、重庆公租房建设中的社会管理创新

　　一是抓住重点：设计科学有效的公租房制度。重庆市政府在统筹辖区内社会事务、处理社会焦点问题上审时度势，将社会工作重点放在民众最关心的住房问题上。市政府分析了计划经济公房配置体制与市场经济住房供给体制的优劣，集中优势资源努力打造新型的住房供应体系，提出了市场加政府保障的“双轨制”城市住房供应体系，将市场不能解决的部分住房问题采用政府“计划”的方式来配置。在对香港和新加坡进行考察调研后，重庆市政府推动形成了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房供应思路，提出住房总量的30%—40%由政府保障，60%—70%由市场配置，并对高端商品房和投机性炒房加以财税约束。按照重庆的设计，公租房的建设主体是市政府和各区县政府，公租房产权由重庆地产集团等国有投资集团或区县政府性投资公司持有，运行、维护、监管等则由政府房屋主管部门和住房保障机构负责。这种制度设计，确保了公租房永远姓“公”，动态地让住房困难群体享用。

　　二是解剖难点：研究公租房资金运作的难题。重庆建设公租房，是利国利民的社会政策，社会各界也都给予了广泛的关注和好评。然而，公租房的建设并非一帆风顺，市委市政府清楚地认识和分析了各种困难，意识到其中最大的难点是资金问题，即政府如何筹措大量资金保障公租房的建设。公租房资金筹集的难题体现在以下几个方面：第一，公租房覆盖人群广、建设数量大。重庆市计划3年内建设4000万平方米的公租房，将解决200万中低收入者的住房问题，总共需要1000亿元左右的资金，这些资金的筹集将是对政府实现该政策的巨大考验。第二，目前重庆公租房建设试点以重庆市地产集团为建设主体，以后会扩展至重庆市城投集团。由于投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权，享有升值收益，但无房屋的定价权和转让权，因此地产商的投资积极性较小，政府缺乏地产商的大量资金支持。第三，重庆公租房的建设由政府性投资主体负责，政府承担大部分的建设资金，财政压力巨大。

　　三是凸现创新点：重庆公租房“1+3”模式的形成。公租房建设资金筹集的难题严重影响着重庆市政府对该政策的推行，但重庆市政府在充分挖掘资金来源渠道、论证资金筹集的可能性的前提下，创造性地提出了“1+3”的资金筹集模式，解决了资金筹集困难问题，保障了公租房的顺利建设。“1”就是政府拨款300亿，这包括政府的现金拨款、政府的土地储备、政府征收的房产税以及政府预算内的财政收入。重庆有关公租房建设优惠政策明确规定，公租房用地以划拨方式供应，免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，而其租售也免征营业税和房产税，政府收购、改建住房作为公租房的，亦免收相关税费。基于此，重庆市的公租房建设成本中一大部分并不需要财政直接支出。“3”就是政府通过银行贷款、基金融资、保险融通等方式筹集资金，这部分资金通过三个途径进行还本付